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从税收视角看房地产行业发展--以临夏州地区为例分析

作者:谢磊发布日期:2017-12-05 浏览次数: 字号:[ ]

  近2年来,房地产行业持续低迷,如何有效促进房地产市场健康稳定,扶持企业度过难关,事关经济发展和社会稳定。本文选取的临夏回族自治州,是全国两大回族自治州之一,位于西北地区的汉藏贸易区,在西部中小城市中具有一定的代表性。2007年以来,在10年的时间内,临夏房地产业迅猛发展,虽经历了多次政策调控,市场跌宕起伏,但总体上升趋势未变。从2015年年初,由于房地产市场表现出饱和状态,呈现下行态势,增速明显放缓。房地产业是对金融、建筑、冶金、建材、餐饮、旅游等相关行业带动能力极强的龙头产业,也是地税税收收入的支柱行业。我们将立足地税,通过透视房地产业税收收入情况,研究房地产市场的发展趋势与矛盾,提出促进临夏州地区房地产业长期稳定发展的建议和税收措施。

  一、从税收视角回顾临夏州地区房地产业发展

  经济决定税收,房地产业的发展是税收增长的客观基础。房地产业税收规模大小反映出房地产业发展程度高低,是房地产业的晴雨表。

  (一)税收增长见证房地产业发展步伐。

  从2007年2016年的10年税收数据情况看,来自房地产及相关行业的税收已成为地方税收持续稳定增长的强力支撑。房地产产业税收从2007年的0.14亿元增加到2015年的最高值4.12亿元,9年增长28.67倍,年均增长71.2%,比同期税收收入年均增速高2.8倍;房地产业税收占全区地税税收比重从2007年的7.01%提高到2015年峰值26.57%,10年提高了19.56个百分点。对地方税收的年均增收贡献率超过12%,最高达到了26.57%。由此可见,房地产业税收增速更快、税收比重大,带动地税税收增长作用十分突出。但是受到2016年“营改增”影响,整体税收收入呈现下降趋势,房地产业税收收入更是呈现出断崖式下跌。

  (二)、房地产业税收总体呈现上升趋势。

  

  税收规模从2007年的0.14亿元发展到2015年峰值4.12亿元,年均递增71.2%,占地税总量增幅的22.86%,税收占有率最高达 26.57%20072016年房地产业税收总额12.37亿元,占地税税收总量的15.37%。经历短暂低谷后,2011年—2015年房地产业呈现出迅猛发展的势头,尤其是2014年房地产业税收增长高达87.58%2015年达到峰值,呈现上升发展趋势。

  (三)、从税收走势看,受政策和市场双轮驱动,房地产税收整体走势呈“∧”型。

  2007-2009年在刚性需求下,房地产市场处于稳步起步时期,年均增长率在6%左右。2010年在刚性需求、投资性炒房与投机性炒房多重因素叠加的带动下,房地产税收从0.21亿元猛增到0.81亿元,涨幅达279.75%,第一次出现高速增长。2011 年受到“史上最严厉”的楼市调控政策的影响,让房地产市场略显冷静,观望气氛较浓,呈现下滑,但幅度不大。2012年—2015年是房地产业迅猛发展的4年,累计房地产业税收收入10.02亿元,占10年全部房地产业税收收入的81%2016年受到“营改增”影响,整体税收收入呈现快速下降趋势,房地产业税收更是从2015年的峰值4.12亿元下跌到2016年的0.33亿元,下降了12.34倍,降幅高达91.89%

  二、房地产业与相关经济发展的矛盾逐步显现

  (一)房地产业税收整体增速平缓与地方财政收入持续快速上涨的矛盾显现

  

  2007-2015年临夏州地方预算收入由2.05亿元增加到15.51亿元,9年增长了7.6倍,年均增长24.9%。从上图我们以看出,地方税收收入增幅明显要高于房地产业税收增幅。房地产业税收2007年—2015年占地方税收比例虽然从7.01%升高到26.57%,但平均增幅只有13.89%,明显低于税收的增长。

  以2014年为例,税收入库13.43亿元,其中房地产业收入3.08亿元,占地方财政收入的比重达23%;还不包括政府挂牌转让土地的收入。2014年房地业税收急剧增长,由2013年的1.64亿元猛增到3.08亿元,增幅达87.58%,而地方财政收入增长了3.02亿元,增幅只有29%,虽然房地产税收增长率较高,但总量相对较小,对全年地方财政的贡献只有2成多点。

  

  2015年经济下行压力大,外加房地产市场低迷,虽然地方财政预算收入完成了15.51亿元,但仅增长了15.5%,明显低于近几年24.88%的增长均值。房地产税收也呈现大幅下降态势,占比只增长了3.63%。临夏州作为经济较为落后的西部地区,需大量的财力支持地方产业经济转型升级,不断推动经济结构优化和经济规模壮大。房地产市场需求的大幅下降使得地方财政收入支出持续上涨的压力大增。

  (二)税收增长率曲线折射房地产业发展轨迹,与地方经济需稳步增长的矛盾显现

  2014年前临夏州地区房地产市场炒得火热,其中购买商品房的意愿主要分为投资性炒房、投机性炒房、改善性购房和刚性需求购房。一是2008年-2010年期间,临夏州房地产市场处于起步上升期,特别是占临夏州地区房地产市场份额80%以上的临夏市,吸引了周边如甘南、临洮等地区大量的购房者,周边地区购房者占比呈上升态势。尤其是2010年,改善性需求购房和刚性需求购房并不是购房主体,投机性炒房成分较大,部分投机者从开发商或团购房中取得低价房源,坐地涨价,等待时机卖出赚取差价。二是2011年由于房地产泡沫显现,房价上涨过快,国家为抑制房价,出台了相关政策,同时加大了保障房和经济适用房的建设力度,使房地产出现第一次负增长;2013年随着改善性需求购房和刚性需求购房占据主导地位,国家对房地产市场的政策影响,外来人口增速明显放缓,商品房购买力大大下降,出现了第二次房地产放缓迹象。三是虽然2012年—2015年间大型住宅项目建设遍地开花,但从市场来看,购房意愿下降明显、人均拥有住房呈现饱和状态、新房空置率较高,使临夏州地区房地产市场短期内难见起色,2015年出现房地产第三次下滑趋势。以上这些都反映在房地产税收增长率的变化上,当房地产税收增长下滑时就会影响到地方税收收入的增长,因此这于地方经济稳步增长的需求是相矛盾的。

  (三)房地产税收占地税税收总量比重呈放缓趋势,这与需要房地产投资来拉动经济快速增长的矛盾显现

  

  由图可见,一是房地产税收占地税总量比重总的来看呈持续上扬发展趋势,但对税收增长率的贡献不大,尤其是2010年和2012年比较明显。但另一方面也说明,临夏州地区房地产业在经济发展中较为平稳,全州地区经济发展对房地产业的依赖程度较低,税收结构较为良性,房地产业尚有较大发展潜力。二是房地产投资具有审批周期长、建设跨度大和资金到位慢的特点,当年投资不能当年见效,对经济的拉动作用往往不能起到立竿见影的效果,如图可以看出,20122014年开工的项目,陆续在2014,2015年显现税收效果,税收增长下降,但房地产业税收占比增大。三是房地产投资主要是土地拍卖、土建投资和工程安装,所产生的税收收入80%以上是地方级税收收入,对地方财政贡献十分突出,而其他投资有50%左右是设备投资,而新增设备抵扣进项税额,对地方税收拉动作用较弱。

  三、影响临夏州地区房地产市场及房地产税收的因素

  (一)、从上面通过税收数据的具体分析可以看出,经济总量小,人均水平低是影响临夏州地区房地产发展缓慢的宏观因素:

  1、经济总量小。根据2007年—2016年临夏州国民生产总值看出,从2007年国民生产总值72.92亿元到2016年的230.11亿元,10年间虽然年均增长达13.5%,但总体上说临夏州地区经济总量偏小。从下图我们可以看出地税税收收入占经济总量的比重非常小,年均只有5.15%,峰值也只有7.34%,房地产税收基本可以忽略,因此可以看出房地产业在临夏州地区虽是拉动经济的重要行业,但不占主导地位。

  2、人均水平低。根据2007年—2016年临夏州地区经济公报公布的数据来看,临夏州地区人均国民生产总值、消费水平都是比较低的。例如2015年全州实现生产总值211.41亿元,

  

  元

  2007

  2008

  2009

  2010

  2011

  2012

  2013

  2014

  2015

  2016

  人均生产总值

  3712

  3971

  4673

  5023

  6036

  7064

  7742

  8520

  10527

  11821

  城镇居民人均收入

  5873

  6578

  7368

  8260

  9759

  11428

  12617

  13778

  16508

  17912

  占全省的3.11%,总量居全省14个市州第12位,居全国30个民族自治州第21位;人均生产总值10527元,居全省14个市州第14位。城镇居民人均可支配收入16508元,居全省14个市州第14位,居全国30个民族自治州第30位,比全省平均水平低7258元。人均财政收入1427元,财政自给率仅为9.44%临夏州地区的低收入水平限制了居民消费的能力,也限制了居民消费结构的变化,抑制了房地产业的快速发展。

  (二)、从上面通过税收数据的具体分析可以看出,宏观调控的力度和区域发展的方向是影响临夏州地区房地产发展波动的直接因素:

  1、宏观调控的力度。为促进房地产市场持续健康发展,国家通过土地、金融、税收等手段干预房地产市场走向,对其实施宏观调控,这就造成的市场变化引起税收波动。例如2009年底为紧缩性宏观调控政策松动阶段,通过信贷和税收政策救市,以稳定房地产市场应对全球金融危机,因此2010 年出现井喷式上涨。面对此次上涨国家出台了一系列紧缩性调控政策,通过信贷和土地政策以及强化行政问责等,遏制房产投机,调整住房结构,引导房地产市场走向为以消费为主导的健康轨道。其中以“国十条”为代表,其涉及面广,力度最大。有专家称,“国十条”的特点是精准打击,其最严厉体现在两方面,一是将遏制房价提到民生改善的政治高度,二是强化了地方政府问责。要求各级各部门加强市场监管,包括对房地产开发企业购地和融资、对交易秩序的监管,完善信息披露制度。这一系列政策,强化了地方政府对控制地价、房价以及规范房地产市场的责任,将有效防止因地方政府监管缺位导致地王频现、房价高涨的局面。因此,2011年房地产税收出现下降,并出现负增长的低谷。

  2、区域发展的方向:2011年开始,临夏州地区掀起新区建设及旧城改造的热潮,如临夏市新区、临夏县新区、永靖新区等,这些新区的建设改变了城市面貌、提升了居住水平,形成了新的房地产投资的增长点,也形成了拆迁户对住房的被动需求,造成了2011年后房地产税收的快速增长,这也从201268%的房地产税收增长率的可以看出。目前,临夏州地区基本完成了新区建设及旧城改造,因拆迁带来的增长和需求已大幅缩减。2013年—2014年临夏州地区居民在住房消费领域开始较多投入,这2年生存型、改善型住房需求得到了大量释放,临夏州地区的房地产市场受到了很大的刺激,2014年房地产税收增长率达87.58%。但临夏地区的房地产以自住型、散量投资型需求为主,没有外来炒房团,经过近10年的发展,很大程度上消化了历史住房欠账,2015年初开始出现量价齐跌,这也影响到房地产税收的增长。

  (三)、从上面通过税收数据的具体分析可以看出,市场消化能力的减弱和房地产投资的疲软是影响临夏州地区房地产放缓的微观因素

  1、市场消化能力的减弱。若将购房需求分为生存型、改善型、成长型、被动型、城市化型、投资(机)型六类,综合分析目前临夏州房地产市场可以看出,城镇居民生存必需和改善居住条件为目前的主要需求,城市改造房屋拆迁后的被动需求量经过近几年来的释放大量减少;投资性、投机性需求在宏观政策调控下将迅速降温。例如2014年底,临夏州地区竣工房屋面积46.79万平方米,竣工住宅3716套,现房销售2182套,剩余1534套,占竣工住宅的41.28%。商品房待售面积24.55万平方米,在商品房待售面积中住宅17.26万平方米,占70.31%。虽然8090 后人群成家立业的成长型需求较为稳定,城镇化建设使得农村人口进城经商、务工和置业的需求处于上升阶段,但综合看来,市场消化能力正在逐步减缓,这也影响到房地产税收的稳步发展。

  2、房地产投资的疲软。从临夏州地区披露的近4年的经济

  数据分析来看,房地产投资真正(已)逐步减缓,其中住宅的投资更是一路下滑。2015年全州实施的房地产项目67个,比2014年减少26个,全年完成投资41.08亿元,同比下降13.26%,商品房销售面积68.82万平方米,同比下降16.99%2016年房地产项目59个,同比减少9个,完成投资40.17亿元,同比下降2.22%。房地产销售面积53.67万平方米,同比下降21.56%。不难看出,临夏州地区的房地产投资正在下降,商品房销售持续下滑、因此,通过房地产业来拉动经济快速增长已是不现实的。

  四、对策及建议

  (一)、从地税部门角度出发,要在“应收尽收,优化服务”上下功夫。楼市低迷,后续税源乏力;企业资金紧张,清欠难度空前增大,又恰逢“营改增”的全面实施,可以说组织收入压力山大。面对压力,一是应收尽收,保障地方可用财力。应在全州范围内开展重点房地产建安企业税源调查与清算,摸清家底,理清陈欠,拟适当采取冻结企业部分资金等措施,督促企业及时清缴欠税;当月产生的税收要求及时足额入库,确保不产生新欠。二是公平公正,营造良好税收环境。全面开展纳税评估,强化对高收入行业和纳税申报异常户税收监管,对长期零申报户开展重点检查,做到以查促收,打击税收违法行为,进一步规范税收秩序。三是落实税收优惠,努力帮助企业渡过难关。牢固树立“保企业就是保增长”的服务理念,以授课和税企座谈的形式,积极主动为企业提供涉税咨询和纳税辅导服务,重点加强了帮扶发展,切实落实符合条件的房地产企业土地使用税、土地增值税减免优惠政策。四是建言献策,服务大局。对政府投资重大项目,建立服务大项目建设绿色通道。积极推进市政府项目联审联批,对重大建设项目的立项、施工、竣工核算、投产创收等环节实行“一条龙”全过程跟踪服务。

  (二)、从政府部门角度出发,要在“注重长远规划,打造品质项目”上下功夫。房地产业是对相关行业带动能力极强的一个产业,也是目前支撑临夏州地区地方财政收入的重要来源,特别在近2年由于房地产低迷,市场表现出主要的供求关系失衡,大量房屋空置面积短期内难以消化,刚性需求有限。房地产开发投资、开发面积、销售面积和销售额多项指标下降,致使税收增长压力巨大,地方财政十分吃紧。一是应出台促进房地产市场长期发展的规划,避免短期内土地过度开发、无序开发和政绩开发,导致地方财政迅速膨胀,后期产能过剩、去库存时期财政收入压力加大。根据目前库存、人口增长和土地供给等因素制定临夏州地区房地产开发规划,并出台配套产业发展规划,大量吸引周边和外来人口来临居住和投资,保障临夏州地区房地产业长期健康发展。二是打造品质项目,有效指导商品房价格运行在合理区间。2015年下半年至2017年上半年,临夏州地区商品房销售连续下降,许多二手房价格一降再降仍无人问津,新开发项目销售分化较为明显,有的项目已开发有3-4年了,但仍有较多的存量房,相反有些楼盘一开盘就很抢手,位置好、品质佳的房源仍在低迷的房地产市场中占有明显优势。建议整合房地产企业,逐步把资质差、信誉不好的小房企淘汰出去;严把土地审批关,努力打造好品质、节能型楼盘,由于临夏州地区房价持续下降,房价已经回归到一个合理水平,若再次下降不利临夏州地区房地产业的健康发展。因此,鉴于目前市场现状,建议暂停特别小和超级大楼盘的建设,使商品房价格维持到一个合理的区间。

  (三)、从房地产开发企业角度出发,建议在“完善规划、做足配套”上下功夫。一是完善衣食住行配套设施,临夏州地区大部分房地产开发项目目前没有配套的超市和菜场,建议房地产开发企业自建或租用空置店面招商大型超市、卖场,建设集中菜场,方便住户的生活。同时,向政府申请增加公共交通,进一步丰富公交线路,方便交通出行。完善升级现有供电、供水网络,保障住户日常用水、用电、用气安全稳定。二是与政府部门合作,统筹布局,加快教育、医疗等场所建设力度,在开发楼盘的周边建立幼儿园、中小学、医院等,集中力量将大型房地产项目打造成集医疗、教育、菜场、超市、运动场地及文化场所等各项便民措施于一体的功能完备、成熟宜居的项目,提升房地产项目品质。三是加快与政府购买保障性住房的合作步伐,缓解开发商自身的资金压力,以保障性住房房款增加资金流动性,积极清缴欠税及还贷,这也有利于提升保障性住房品质,改善原有保障性住房地点偏远、配套环境滞后的现状。

  附:临夏州地区税收情况一览表

  单位:万元

  

  年份

  全部税收

  增长额

  增长率

  房地产税收

  占全年税收比例

  增长额

  增长率

  2006

  16812

  -

  -

  396

  2.36%

  -

  -

  2007

  20511

  3699

  22.00%

  1438

  7.01%

  1042

  263.13%

  2008

  25782

  5271

  25.70%

  1524

  5.91%

  86

  5.98%

  2009

  29474

  3692

  14.32%

  2123

  7.20%

  599

  39.30%

  2010

  54188

  24714

  83.85%

  8062

  14.88%

  5939

  279.75%

  2011

  64882

  10694

  19.73%

  7016

  10.81%

  -1046

  -12.97%

  2012

  84689

  19807

  30.53%

  11793

  13.93%

  4777

  68.09%

  2013

  104056

  19367

  22.87%

  16421

  15.78%

  4628

  39.24%

  2014

  134252

  30196

  29.02%

  30803

  22.94%

  14382

  87.58%

  2015

  155130

  20878

  15.55%

  41218

  26.57%

  10415

  33.81%

  2016

  132261

  -22869

  -14.74%

  3341

  2.53%

  -37877

  -91.89%

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